Analisis Komprehensif Terhadap Hambatan Kepemilikan Rumah Generasi Muda di Megapolitan Dunia

Krisis hunian global yang terjadi pada paruh pertama dekade 2020-an telah berkembang dari sekadar masalah fluktuasi ekonomi menjadi krisis kemanusiaan dan struktural yang mendalam. Fenomena ini ditandai oleh ketidakmampuan generasi muda, khususnya Milenial dan Gen Z, untuk mengakses pasar kepemilikan rumah di kota-kota besar seperti London, New York, hingga Jakarta. Ketimpangan ini bukan merupakan akibat dari siklus penurunan ekonomi biasa, melainkan hasil dari konvergensi berbagai faktor yang meliputi defisit pasokan perumahan yang kronis, kebijakan moneter yang agresif, serta pergeseran fundamental fungsi rumah dari kebutuhan sosial menjadi aset finansial spekulatif. Di tingkat global, nilai real estat saat ini mewakili hampir 60 persen dari total nilai seluruh aset global, dengan perumahan residensial menyumbang sekitar US$ 163 triliun atau 75 persen dari total tersebut.³ Angka ini mencerminkan dominasi modal finansial yang jauh melampaui Produk Domestik Bruto (PDB) dunia, yang pada gilirannya menciptakan tekanan harga yang tidak terjangkau oleh individu yang mengandalkan pendapatan berbasis upah.

Arsitektur Makroekonomi dan Kelumpuhan Pasar Properti

Analisis terhadap pasar perumahan di Amerika Serikat dan Eropa menunjukkan bahwa masalah keterjangkauan ini berakar pada sisi penawaran yang bersifat struktural. Selama lebih dari satu dekade, volume pembangunan rumah baru tidak mampu mengimbangi pertumbuhan rumah tangga. Di Amerika Serikat, terdapat defisit nasional yang mencapai rekor tertinggi sebesar 4,7 juta unit pada tahun 2025. Kelangkaan ini diperparah oleh kebijakan pelonggaran kuantitatif (Quantitative Easing) pasca-Krisis Keuangan Global 2008 yang secara persisten mendevaluasi daya beli mata uang dan mengamplifikasi dampak pembatasan pasokan terhadap harga rumah.

Munculnya fenomena “lock-in effect” atau efek terkunci menjadi hambatan krusial dalam dinamika pasar saat ini. Ketika bank sentral menaikkan suku bunga untuk memerangi inflasi, pemilik rumah yang telah memiliki hipotek dengan suku bunga rendah (di bawah 4%) enggan menjual properti mereka karena harus menghadapi suku bunga baru yang jauh lebih tinggi, seringkali di atas 6% hingga 7%, untuk pembelian rumah berikutnya.¹ Data menunjukkan bahwa suku bunga hipotek tetap 30 tahun rata-rata berada di angka 6,22% pada akhir 2025, yang meskipun telah turun dari puncaknya, tetap menjadi rintangan utama bagi pembeli pertama. Akibatnya, volume penjualan rumah bekas menurun drastis, mengurangi mobilitas tenaga kerja dan menciptakan stagnasi dalam sirkulasi perumahan nasional. Penelitian dari National Bureau of Economic Research (NBER) memperkirakan efek ini mengurangi mobilitas rumah tangga yang memiliki hipotek sebesar 16%, sementara studi Federal Housing Finance Agency (FHFA) menyatakan bahwa efek penguncian ini bertanggung jawab atas 57% penurunan penjualan rumah secara keseluruhan.

Ketidakterjangkauan ini juga diperburuk oleh kenaikan biaya kepemilikan non-hipotek. Premi asuransi pemilik rumah melonjak 11,3% dari tahun sebelumnya karena peningkatan risiko iklim, sementara harga listrik residensial naik sekitar 30% sejak 2021. Bagi generasi muda, beban finansial ini menciptakan efek transmisi makro yang kuat; ketika rumah tangga dipaksa mengalokasikan porsi rekor dari pendapatan mereka untuk tempat tinggal, maka sisa pendapatan untuk sektor diskresioner seperti perjalanan, hiburan, dan pakaian berkurang secara signifikan, yang pada akhirnya memperlambat pertumbuhan ekonomi secara luas.

Finansialisasi Perumahan: Pergeseran Paradigma dari Hak ke Komoditas

Transformasi fundamental dalam pasar perumahan adalah fenomena “finansialisasi”, di mana perumahan diperlakukan sebagai komoditas untuk akumulasi kekayaan daripada sebagai barang sosial. Pelapor Khusus PBB menekankan bahwa investasi modal besar ke dalam perumahan telah memutus hubungan antara fungsi sosial rumah dan nilai ekonominya. Modal global, termasuk dari dana pensiun, asuransi, dan ekuitas swasta, kini mendominasi pasar, membuat pemerintah lebih bertanggung jawab kepada investor daripada kepada kewajiban hak asasi manusia mereka.

Mekanisme finansialisasi ini bekerja melalui beberapa saluran utama:

• Sekuritisasi Hipotek: Penggunaan rumah sebagai jaminan untuk instrumen keuangan yang diperdagangkan secara global, yang seringkali mengabaikan kesejahteraan komunitas lokal demi keuntungan investor jarak jauh.
• Investasi Spekulatif: Di megapolitan dunia, unit-unit hunian mewah seringkali dibangun sebagai instrumen penyimpanan modal (capital storage) dan dibiarkan kosong, sementara penduduk lokal mengalami ketersingkiran (displacement) akibat kenaikan harga tanah.
• Deregulasi Pasar: Program penyesuaian struktural dan deregulasi pasar perumahan telah memfasilitasi dominasi perusahaan besar dalam kepemilikan aset residensial, yang seringkali diikuti oleh praktik pengusiran massal dan kenaikan sewa yang tidak terkendali.

Di Kanada dan Amerika Serikat, perusahaan investasi real estat (REITs) telah mendapatkan keuntungan signifikan dari suku bunga rendah yang berlangsung lama, yang memungkinkan mereka meminjam modal dengan biaya minimal untuk mengakuisisi stok perumahan dalam jumlah besar. Hal ini menciptakan persaingan yang tidak adil bagi pembeli individu dari generasi Milenial dan Gen Z yang tidak memiliki akses ke leverage finansial yang sama.

Generasi Muda dalam Cengkeraman “Generation Rent”

Bagi individu berusia 18 hingga 44 tahun, pasar perumahan saat ini merupakan medan yang penuh dengan rintangan. Data menunjukkan bahwa terdapat 1.6 juta lebih sedikit rumah tangga yang terbentuk dari kelompok usia ini dibandingkan ekspektasi historis, sebuah indikasi nyata dari permintaan yang tertahan (pent-up demand) akibat kendala keterjangkauan. Di Amerika Serikat, tingkat kepemilikan rumah untuk Gen Z stagnan di angka 26,1% pada 2024, sementara Milenial hanya mencapai 54,9%. Dibandingkan dengan generasi Baby Boomer yang memiliki tingkat kepemilikan 40,5% pada usia 27 tahun, Gen Z pada usia yang sama hanya mencapai 32,6%.

Kondisi ini memaksa generasi muda untuk mengadopsi berbagai strategi bertahan:

1. Co-residency: Hampir setengah dari individu berusia 18-29 tahun di Amerika Serikat saat ini tinggal bersama orang tua mereka, level tertinggi sejak era Depresi Besar. Meskipun hal ini sering dikaitkan dengan penundaan pernikahan dan kelahiran anak, analisis menunjukkan bahwa penurunan keterjangkauan perumahan menyumbang sekitar 25% dari tren ini.
2. Pengecilan Ukuran Hunian: Untuk menekan biaya, pengembang mulai membangun unit yang lebih kecil dan efisien, seringkali di area yang kaya akan fasilitas umum namun dengan ruang pribadi yang terbatas.
3. Alternatif Non-Tradisional: Muncul minat terhadap rumah modular, prefabrikasi, hingga rumah mungil di atas roda (tiny homes on wheels) yang biaya pembangunannya lebih rendah dan prosesnya lebih cepat.

Ketimpangan ini juga berdampak secara disproporsional terhadap kelompok minoritas. Di Amerika Serikat, dampak ketidakterjangkauan terhadap peningkatan jumlah individu yang tinggal bersama orang tua dua kali lebih besar bagi kelompok minoritas dibandingkan populasi umum. Hal ini menunjukkan bahwa krisis perumahan bukan hanya masalah ekonomi, tetapi juga memperdalam kesenjangan sosial dan rasial yang sudah ada.

Analisis Regional: Kasus London dan Transformasi 150 Tahun

London mewakili salah satu pasar perumahan paling menantang di dunia. Data historis selama 174 tahun menunjukkan bahwa harga rumah di Inggris saat ini mencapai sembilan kali lipat dari rata-rata pendapatan, sebuah rasio yang terakhir kali terlihat pada tahun 1876. Di London sendiri, rasio ini bahkan lebih ekstrem, mencapai 12 kali lipat dari pendapatan tahunan rata-rata. Ketimpangan gender juga memperburuk situasi ini; karena adanya kesenjangan upah, rumah rata-rata di London berharga 14 kali lipat dari gaji rata-rata wanita, dibandingkan dengan 12 kali lipat bagi pria.

Dinamika pasar London didorong oleh beberapa faktor fundamental. Selain populasi yang terus bertumbuh, terdapat permintaan signifikan dari sektor penyewaan swasta (buy-to-let) dan investor asing. Meskipun kepemilikan asing hanya mencakup porsi kecil dari total transaksi, permintaan tambahan dari investor internasional untuk bangunan baru seringkali membantu menjaga aktivitas konstruksi pasca-krisis kredit. Namun, dari perspektif keterjangkauan, biaya sewa satu kamar di London saat ini setara dengan 46% dari pendapatan kotor median, jauh di atas batas ideal 30% yang ditetapkan oleh otoritas perumahan. Kondisi ini menciptakan barrier to entry yang sangat tinggi, di mana rata-rata rasio deposit terhadap pendapatan bagi pembeli pertama mencapai 125%, dibandingkan rata-rata historis sebesar 30% antara tahun 1980 dan 2007.

Krisis Hunian di Jakarta: Backlog dan Hambatan Karier Hunian

Jakarta menghadapi tantangan unik dalam penyediaan perumahan yang layak. Sebagai megapolitan dengan pertumbuhan penduduk yang sangat tinggi, Jakarta mengalami defisit (backlog) perumahan yang mencapai 1,3 juta unit. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2024, Jakarta mencatat tingkat kepemilikan rumah sendiri terendah di Indonesia, yakni hanya 54,44%.  Sebaliknya, persentase rumah tangga yang tinggal di rumah kontrakan di Jakarta mencapai 21,30%, yang merupakan angka tertinggi secara nasional.

Hambatan utama bagi generasi muda di Jakarta untuk memiliki rumah mencakup:

1. Harga Tanah dan Spekulasi: Pertumbuhan harga lahan di pusat kota jauh melampaui pertumbuhan upah minimum. Di beberapa wilayah strategis, harga properti dilaporkan meningkat hingga 1.150% dalam 22 tahun terakhir.
2. Rasio Harga terhadap Pendapatan (PIR): Menurut perhitungan Bank Dunia tahun 2019, nilai PIR Jakarta mencapai 10,3. Ini berarti harga rumah rata-rata lebih dari 10 kali lipat pendapatan tahunan rumah tangga, jauh lebih tinggi daripada New York (5,7) atau Singapura (4,8).
3. Keterbatasan Intervensi Finansial: Meskipun ada program subsidi, persyaratan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih dianggap menyulitkan bagi banyak pekerja, terutama mereka yang berada di sektor informal atau dengan pendapatan menengah ke bawah.
4. Budaya Hunian Vertikal: Terdapat resistensi budaya terhadap hunian vertikal (apartemen atau rusun) di kalangan Gen Z di Indonesia. Banyak yang masih memprioritaskan rumah tapak karena kebutuhan akan ruang sosial dan tradisi keluarga besar, meskipun kebijakan pemerintah mendorong densifikasi perkotaan secara vertikal.

Analisis ekonomi menunjukkan bahwa kenaikan UMP di Jakarta seringkali tidak signifikan dalam meningkatkan daya beli perumahan karena inflasi harga properti di kota-kota besar rata-rata berkisar 10% hingga 20% per tahun, jauh di atas indeks harga properti residensial nasional yang hanya berkisar 1,7% hingga 2%. Hal ini menciptakan kesenjangan yang terus melebar antara kemampuan menabung generasi muda dan uang muka (down payment) yang dibutuhkan untuk membeli rumah.

Implikasi Sosial: Penurunan Angka Pernikahan dan Kelahiran

Kesulitan dalam mengakses hunian memiliki efek riak yang signifikan terhadap struktur sosial di Indonesia. Data BPS menunjukkan bahwa angka pernikahan nasional menurun sekitar 28,63% dalam sepuluh tahun terakhir.Pada tahun 2023 saja, jumlah pernikahan tercatat sebanyak 1.577.255, turun 128.000 dibandingkan tahun sebelumnya.

Direktur Bina Ketahanan Remaja BKKBN menyatakan bahwa akses terhadap hunian yang layak dan terjangkau merupakan salah satu dari tiga faktor utama penyebab penurunan angka pernikahan tersebut, selain faktor pendidikan dan kondisi finansial. Ketidakmampuan untuk menyediakan tempat tinggal mandiri menciptakan persepsi ketidakamanan ekonomi bagi laki-laki dan perempuan, yang pada gilirannya menunda pembentukan keluarga baru. Secara sosiologis, fenomena ini dapat menurunkan angka kelahiran total (Total Fertility Rate), yang jika berlanjut dalam jangka panjang, akan mengakibatkan penuaan populasi dan penurunan rasio ketergantungan ekonomi nasional.

Evaluasi Program Pemerintah dan Model Internasional

Pemerintah Indonesia telah mengupayakan berbagai skema untuk mengatasi krisis perumahan, terutama melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan pembentukan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera). Hingga Mei 2024, akumulasi subsidi FLPP telah mencapai Rp 136,2 triliun untuk 1,47 juta unit rumah. Namun, program ini menghadapi tantangan fiskal; anggaran FLPP dikurangi dari Rp 26,3 triliun pada 2023 menjadi Rp 13,7 triliun pada 2024.

Pemerintahan saat ini juga mencanangkan program “3 Juta Rumah” sebagai prioritas nasional untuk mengentaskan kemiskinan dan backlog hunian.Namun, implementasinya menghadapi rintangan berat:

• Keterbatasan Anggaran: Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) hanya diberi anggaran Rp 5,27 triliun untuk tahun 2025, yang dianggap minim untuk target yang sangat ambisius.
• Pengadaan Lahan: Harga tanah yang tinggi di perkotaan memaksa pemerintah untuk mencari inovasi kebijakan, seperti pemanfaatan lahan sitaan dari Kejaksaan Agung, aset BUMN yang tidak terpakai, serta optimalisasi lahan melalui konsep Bank Tanah.
• Skema Dana Abadi: Terdapat usulan untuk membentuk “Dana Abadi Perumahan” yang imbal hasilnya dapat digunakan secara berkelanjutan untuk subsidi bunga KPR, mengurangi ketergantungan pada alokasi APBN tahunan.

Sebagai perbandingan, model perumahan publik di Singapura dan Wina sering dianggap sebagai standar emas dalam mengatasi krisis hunian.

Di Singapura, Housing Development Board (HDB) memungkinkan warga untuk menggunakan dana jaminan sosial (CPF) untuk membayar uang muka dan cicilan bulanan, sehingga 90% penghuni HDB adalah pemilik rumah. Sementara itu, model Wina mengutamakan stabilitas sewa dengan biaya yang dipatok pada indeks harga konsumen dan larangan pengusiran tanpa alasan hukum yang kuat, menciptakan lingkungan yang kondusif bagi penyewa jangka panjang untuk membesarkan keluarga tanpa tekanan finansial yang ekstrem.

Dinamika Preferensi Gen Z dan Masa Depan Hunian Vertikal

Di Indonesia, transisi menuju hunian vertikal masih terhambat oleh faktor psikologis dan desain yang kurang akomodatif terhadap norma budaya. Penelitian di Surabaya menunjukkan bahwa Gen Z merasa apartemen tidak memiliki kedekatan sosial seperti “kampung” dan kurang mampu menampung tradisi keluarga besar serta perayaan budaya. Selain itu, biaya pemeliharaan bulanan (service charge) di hunian vertikal dianggap sebagai beban tambahan yang tidak ada pada rumah tapak mandiri.

Untuk mengatasi hal ini, disarankan agar perencanaan kota mengintegrasikan desain yang lebih sensitif secara budaya dan mengembangkan skema kepemilikan inovatif, seperti rent-to-own (sewa-beli), yang saat ini sedang dikaji oleh BP Tapera.Tanpa adanya integrasi antara kenyamanan fisik, keamanan psikologis, dan kepastian finansial, kebijakan densifikasi vertikal akan sulit diterima oleh generasi muda di Indonesia.

Kesimpulan: Urgensi Restrukturisasi Ekosistem Perumahan

Krisis hunian global yang dihadapi generasi muda saat ini bukan sekadar masalah ekonomi teknis, melainkan cerminan dari kegagalan sistemik dalam memperlakukan perumahan sebagai kebutuhan dasar manusia. Data dari London hingga Jakarta secara konsisten menunjukkan bahwa tanpa intervensi negara yang masif dan terstruktur, pasar akan terus memprioritaskan akumulasi modal daripada akses terhadap tempat tinggal.

Analisis mendalam terhadap data menunjukkan bahwa solusi tidak bisa hanya mengandalkan subsidi bunga atau perpanjangan tenor cicilan. Diperlukan langkah-langkah yang lebih berani:

1. Dekomodifikasi Perumahan: Membatasi peran spekulan dan institusi keuangan dalam pasar perumahan residensial untuk mengembalikan fungsi sosial rumah.
2. Peningkatan Pasokan Melalui Bank Tanah: Pemerintah harus secara proaktif menguasai lahan di lokasi strategis untuk memutus rantai spekulasi harga tanah yang tidak terkendali.
3. Reformasi Kebijakan Sewa: Mengadopsi elemen dari model Wina untuk memberikan perlindungan lebih besar bagi penyewa, sehingga menyewa rumah tidak lagi dianggap sebagai kegagalan finansial tetapi sebagai pilihan gaya hidup yang stabil.
4. Integrasi Perumahan dan Jaminan Sosial: Belajar dari model Singapura untuk menghubungkan tabungan hari tua dengan kepemilikan rumah secara lebih efektif, tanpa mengorbankan keamanan finansial di masa pensiun.

Masa depan stabilitas sosial dan ekonomi di megapolitan dunia sangat bergantung pada kemampuan otoritas publik untuk menjamin bahwa setiap individu, terlepas dari latar belakang generasinya, memiliki akses ke tempat tinggal yang aman, bermartabat, dan terjangkau. Kegagalan dalam merespons krisis ini tidak hanya akan memperdalam ketimpangan kekayaan antargenerasi, tetapi juga merusak fondasi pembangunan manusia dalam jangka panjang.