Fenomena program residensi melalui investasi, yang secara populer dikenal sebagai “Golden Visa”, telah menjadi salah satu instrumen kebijakan ekonomi paling transformatif sekaligus disruptif di wilayah Mediterania dalam dekade terakhir. Muncul sebagai respons pragmatis terhadap krisis utang kedaulatan Eropa pasca-2008, skema ini awalnya dirancang untuk menyuntikkan likuiditas ke dalam sektor konstruksi dan perbankan yang stagnan di Portugal dan Yunani. Namun, memasuki periode 2025-2026, paradigma ini mengalami pergeseran radikal dari strategi penarikan modal pasif melalui sektor real estat menuju model investasi yang lebih selektif dan berorientasi pada nilai ekonomi produktif. Transformasi ini dipicu oleh dua tekanan utama: krisis perumahan domestik yang akut di mana harga properti meroket jauh melampaui pertumbuhan pendapatan warga lokal, serta pengawasan ketat dari Komisi Eropa terkait risiko keamanan dan integritas wilayah Schengen.
Paradigma Baru Portugal: Terminasi Real Estat dan Transisi ke Modal Ventura
Portugal telah lama menjadi tolak ukur global untuk program Golden Visa, menarik lebih dari €9 miliar investasi langsung sejak peluncurannya pada tahun 2012. Namun, keberhasilan fiskal ini dibayar dengan biaya sosial yang tinggi, memicu inflasi harga properti sebesar 55% dalam satu dekade terakhir, sementara pendapatan rata-rata hanya meningkat 9%. Sebagai respons terhadap tekanan sosial yang memuncak, pemerintah Portugal mengundangkan paket legislatif “Mais Habitação” (Lebih Banyak Perumahan) pada Oktober 2023, yang secara resmi menghapus opsi investasi real estat—baik langsung maupun tidak langsung—sebagai jalur untuk mendapatkan residensi.
Memasuki tahun 2026, program Golden Visa Portugal tetap aktif namun beroperasi di bawah mekanisme yang sepenuhnya berbeda. Fokus dialihkan ke instrumen keuangan yang dianggap lebih produktif bagi ekonomi nasional, seperti dana investasi (investment funds) dan dukungan terhadap warisan budaya.
Kerangka Investasi Portugal Periode 2025-2026
Struktur baru ini bertujuan untuk mendiversifikasi aliran modal asing menjauh dari pusat kota yang padat seperti Lisbon dan Porto ke sektor-sektor yang membutuhkan stimulasi jangka panjang.
| Kategori Investasi | Ambang Batas Minimum (€) | Ketentuan Khusus |
| Dana Investasi / Modal Ventura | €500.000 | Minimal 60% portofolio harus diinvestasikan pada perusahaan yang berkantor pusat di Portugal. |
| Penelitian Ilmiah | €500.000 | Kontribusi pada institusi yang merupakan bagian dari sistem ilmiah dan teknologi nasional. |
| Produksi Artistik / Warisan Budaya | €250.000 | Dapat dikurangi 20% (€200.000) jika dilakukan di daerah dengan kepadatan penduduk rendah. |
| Penciptaan Lapangan Kerja | N/A | Minimal 10 posisi pekerjaan tetap baru dalam perusahaan yang dimiliki investor. |
| Kapitalisasi Perusahaan Baru/Eksis | €500.000 | Harus disertai dengan penciptaan atau pemeliharaan minimal 5 pekerjaan tetap selama 3 tahun. |
Berdasarkan data operasional tahun 2025, investasi dalam unit dana (fund) telah menjadi jalur yang paling diminati, mencakup lebih dari 78% dari total aplikasi baru. Dana-dana ini sekarang dilarang secara ketat untuk melakukan investasi langsung atau tidak langsung di sektor real estat hunian, guna memastikan bahwa modal asing tidak lagi bersaing dengan warga lokal dalam pasar perumahan.
Prosedur Administrasi dan Digitalisasi AIMA
Transisi administratif dari dinas perbatasan lama (SEF) ke Badan Integrasi, Migrasi, dan Suaka (AIMA) pada Agustus 2025 membawa tantangan birokrasi yang signifikan, dengan sekitar 50.000 aplikasi Golden Visa yang masih tertahan dalam antrean pemrosesan hingga pertengahan 2025. Namun, pada Februari 2026, Portugal meluncurkan portal pembaruan online baru bagi pemegang izin tinggal, yang memungkinkan proses pembaruan dokumen dilakukan tanpa kunjungan fisik, kecuali untuk pengambilan data biometrik. Inovasi ini diharapkan dapat menormalisasi waktu tunggu yang sebelumnya mencapai 12 hingga 18 bulan menjadi proses yang lebih terprediksi bagi investor internasional.
Yunani: Strategi Zonasi dan Eksploitasi Niche Restorasi
Berbeda dengan langkah Portugal yang menghentikan jalur properti, Yunani memilih untuk mempertahankan sektor real estat sebagai daya tarik utama, namun dengan menerapkan sistem zonasi tiga tingkat yang sangat ketat untuk mengendalikan distorsi pasar. Perubahan besar yang diterapkan pada akhir 2024 telah sepenuhnya mengubah lanskap investasi di Yunani pada tahun 2025 dan 2026.
Sistem Berjenjang dan Batasan Geografis Yunani
Sistem ini didesain untuk menaikkan hambatan masuk di area dengan permintaan tinggi (Zone A) sambil tetap memberikan celah bagi investasi yang berkontribusi pada pembaruan perkotaan (Zone C).
| Zona Investasi | Nilai Minimum (€) | Cakupan Wilayah dan Syarat Unit |
| Zona A (Prime) | €800.000 | Wilayah Attica (termasuk Athena), Thessaloniki, Mykonos, Santorini, dan pulau dengan populasi >3.100 jiwa. |
| Zona B (Regional) | €400.000 | Sebagian besar wilayah daratan Yunani lainnya. Minimal luas unit 120 m². |
| Zona C (Khusus) | €250.000 | Konversi gedung komersial/industri menjadi hunian atau restorasi bangunan bersejarah di manapun di Yunani. |
Strategi Yunani memberikan penekanan khusus pada “Zone C”, di mana ambang batas €250.000 tetap dipertahankan asalkan investor bersedia mengambil risiko renovasi pada gedung-gedung yang terbengkalai atau bangunan komersial yang diubah fungsinya menjadi apartemen hunian. Niche ini sangat populer di tahun 2025 karena memungkinkan investor mendapatkan Golden Visa di pusat kota Athena dengan biaya masuk yang jauh lebih rendah daripada pembelian properti standar.
Moratorium Sewa Jangka Pendek (Airbnb) dan Sanksi
Salah satu perkembangan regulasi paling signifikan di Yunani pada tahun 2026 adalah perang terbuka terhadap “Airbnbisasi” pusat kota. Pemerintah secara resmi memperpanjang larangan pendaftaran nomor registrasi baru untuk sewa jangka pendek di tiga distrik utama Athena hingga akhir 2026.
| Distrik Athena | Area yang Terdampak Larangan Pendaftaran Baru |
| Distrik 1 | Plaka, Monastiraki, Koukaki, Kolonaki, Syntagma, Omonia, Exarchia. |
| Distrik 2 | Mets, Neos Kosmos, Pangrati, Agios Artemios. |
| Distrik 3 | Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona, Thisio. |
Bagi pemegang Golden Visa, aturan ini jauh lebih ketat. Sejak tahun 2024, properti yang dibeli melalui program residensi dilarang keras untuk disewakan secara jangka pendek melalui platform seperti Airbnb, bahkan jika dikelola oleh pihak ketiga. Pelanggaran terhadap ketentuan ini akan mengakibatkan pencabutan izin tinggal secara permanen dan pengenaan denda administratif sebesar €50.000. Kebijakan ini merupakan upaya drastis untuk mengembalikan stok perumahan ke pasar sewa jangka panjang bagi penduduk lokal yang telah terpinggirkan selama bertahun-tahun.
Dampak Sosio-Ekonomi: Krisis Perumahan dan Polarisasi Kelas
Kritik utama terhadap sistem Golden Visa di kedua negara berpusat pada eksternalitas negatifnya terhadap hak dasar warga negara atas perumahan yang terjangkau. Meskipun program ini menyumbangkan miliaran euro ke kas negara, distribusi keuntungan ekonomi tersebut dianggap sangat tidak merata, dengan sebagian besar nilai tambah dinikmati oleh pengembang properti besar, firma hukum, dan agensi migrasi investasi, sementara masyarakat kelas menengah dan bawah menanggung beban kenaikan biaya hidup.
Dinamika Harga dan Deselerasi Pasar 2025
Data dari Bank Sentral Yunani menunjukkan bahwa meskipun kenaikan harga rumah mulai melambat, trennya tetap berada pada lintasan naik yang signifikan. Pada sembilan bulan pertama tahun 2025, harga apartemen di Yunani meningkat sebesar 7,5% secara tahunan, dibandingkan dengan 9,7% pada periode yang sama tahun 2024. Hal ini mencerminkan “fase pertumbuhan yang lebih matang” di mana pasar mulai menyesuaikan diri dengan ambang batas investasi yang lebih tinggi.
Di Portugal, harga properti menunjukkan ketahanan yang mengejutkan meskipun opsi Golden Visa properti telah dieliminasi. Nilai taksiran bank untuk properti meningkat 16,9% pada April 2025, yang menunjukkan bahwa distorsi pasar telah mencapai titik di mana faktor fundamental seperti kurangnya pasokan unit baru menjadi pendorong utama, melebihi pengaruh langsung dari investor asing. Ketidakseimbangan ini diperparah oleh fakta bahwa Portugal hanya membangun sekitar 20.000 unit rumah baru per tahun, jauh di bawah tingkat pembangunan tahun 2000 yang mencapai 200.000 unit.
Fenomena Gentrifikasi dan Protes Sosial
Di Lisbon, Porto, dan Athena, pusat kota bersejarah telah mengalami transformasi menjadi “enklave turis” di mana fungsi sosial kota sebagai ruang hidup bagi warganya mulai memudar. Gerakan sosial seperti “Habita” di Lisbon telah memicu protes luas yang menuntut penghentian total program residensi investasi, dengan argumen bahwa pemerintah memprioritaskan modal asing di atas martabat warga negaranya sendiri.
Para ahli perencanaan kota menekankan bahwa hilangnya keterjangkauan di pusat kota bukan hanya masalah perumahan, tetapi juga ancaman terhadap daya saing ekonomi kota tersebut. Ketika pekerja esensial, mahasiswa, dan profesional muda terpaksa pindah ke pinggiran kota karena harga yang tidak terjangkau, efisiensi perkotaan menurun dan biaya logistik meningkat, menciptakan siklus kemiskinan perkotaan yang sulit diputus.
Perspektif Uni Eropa: Keamanan, Integritas Schengen, dan Nasib “Paspor Emas”
Komisi Eropa telah lama memandang program Golden Visa dan Golden Passport sebagai titik lemah dalam arsitektur keamanan blok tersebut. Laporan kedelapan mengenai mekanisme penangguhan visa yang diterbitkan pada tahun 2025 menekankan bahwa pemberian kewarganegaraan atau residensi tanpa adanya “ikatan nyata” (genuine links) antara investor dan negara tersebut merupakan ancaman terhadap integritas wilayah Schengen.
Risiko Pencucian Uang dan Keamanan Nasional
Kekhawatiran utama institusi UE mencakup potensi penggunaan program ini oleh individu yang terlibat dalam kejahatan terorganisir, pencucian uang, atau penghindaran pajak. Pada Mei 2024, UE mengesahkan regulasi anti-pencucian uang (AML) baru yang secara resmi mengklasifikasikan konsultan migrasi investasi sebagai “entitas wajib” (obligated entities), yang berarti mereka kini memiliki kewajiban hukum yang sama dengan bank dalam melaporkan transaksi mencurigakan dan melakukan uji tuntas yang ketat terhadap klien mereka.
| Jenis Risiko | Penjelasan Menurut Laporan Komisi Eropa 2025 |
| Pencucian Uang | Penggunaan modal yang asalnya tidak jelas untuk membeli aset keuangan atau properti di UE. |
| Infiltrasi Keamanan | Individu dari negara ketiga yang tidak melalui penyaringan standar UE mendapatkan akses bebas ke wilayah Schengen. |
| Penghindaran Pajak | Penggunaan status residensi investasi untuk menyembunyikan aset di luar negeri atau menghindari standar pelaporan otomatis. |
| Korupsi | Risiko praktik suap dalam proses persetujuan aplikasi yang melibatkan pejabat publik. |
Putusan CJEU April 2025: Larangan Komodifikasi Kewarganegaraan
Keputusan bersejarah dari Mahkamah Keadilan Uni Eropa (CJEU) pada April 2025 dalam kasus melawan Malta telah secara efektif melarang praktik “penjualan paspor” di dalam Uni Eropa. Pengadilan memutuskan bahwa kewarganegaraan UE tidak boleh diperdagangkan sebagai komoditas dan menuntut adanya hubungan sosial dan hukum yang nyata antara individu dan negara anggota. Meskipun putusan ini secara teknis menyasar program kewarganegaraan langsung (CBI), dampaknya meluas ke program residensi (RBI) di Portugal dan Yunani, memicu perdebatan mengenai pengetatan jalur naturalisasi bagi pemegang Golden Visa.
Perubahan Hukum Kewarganegaraan 2026: Memperpanjang Masa Tunggu
Di Portugal, lanskap kewarganegaraan tahun 2026 ditandai oleh ketidakpastian hukum yang signifikan. Pemerintah telah mengusulkan reformasi Undang-Undang Kewarganegaraan yang akan menggandakan masa tinggal minimum yang diperlukan untuk naturalisasi dari lima tahun menjadi sepuluh tahun. Selain itu, terdapat usulan untuk mengubah cara penghitungan waktu tinggal, di mana “jam” kewarganegaraan hanya mulai berdetak setelah kartu residensi pertama diterbitkan, bukan saat aplikasi pertama kali diajukan.
Namun, Mahkamah Konstitusi Portugal pada 15 Desember 2025 menyatakan beberapa ketentuan dalam rancangan undang-undang tersebut inkonstitusional, yang berarti undang-undang tersebut harus direvisi sebelum dapat diterapkan. Ketegangan hukum ini menciptakan periode “grandfathering” bagi investor yang sudah ada, namun memberikan sinyal kuat bahwa jalur menuju paspor UE akan menjadi jauh lebih sulit dan panjang di masa depan.
Analisis Perbandingan: Strategi Portugal vs. Yunani
Portugal dan Yunani mengambil jalan yang berbeda dalam merespons tantangan yang sama, yang mencerminkan prioritas politik dan ekonomi internal masing-masing negara.
| Dimensi Perbandingan | Pendekatan Portugal (2025-2026) | Pendekatan Yunani (2025-2026) |
| Opsi Real Estat | Dihapus sepenuhnya untuk menghentikan spekulasi perumahan. | Dipertahankan dengan ambang batas yang ditingkatkan dan zonasi ketat. |
| Fokus Modal | Modal ventura, teknologi, dan warisan budaya. | Pembaruan perkotaan, restorasi gedung, dan pariwisata. |
| Syarat Kehadiran Fisik | Tetap sangat rendah (7 hari/tahun). | Nol hari untuk residensi, namun 183 hari/tahun untuk jalur paspor. |
| Target Investor | Individu yang mencari portofolio keuangan terdiversifikasi dan mobilitas UE. | Keluarga dan pensiunan yang mencari properti fisik dan gaya hidup Mediterania. |
| Respons Krisis Sewa | Pembatasan lisensi baru dan insentif pajak untuk sewa jangka panjang. | Larangan total sewa jangka pendek bagi pemegang Golden Visa dan denda berat. |
Proyeksi Masa Depan dan Kesimpulan
Transformasi sistem Golden Visa di Portugal dan Yunani hingga tahun 2026 menunjukkan akhir dari era “pertumbuhan tanpa batas” melalui spekulasi properti asing. Pemerintah di kedua negara kini dipaksa untuk mengakui bahwa menarik modal asing tidak boleh dilakukan dengan mengorbankan stabilitas sosial dan keterjangkauan hidup bagi warga negara mereka sendiri.
Di masa depan, kita akan melihat pergeseran yang lebih kuat menuju “Visa Emas Sosial” (Social Golden Visa), di mana investasi asing akan diarahkan langsung untuk mendanai infrastruktur perumahan terjangkau bagi penduduk lokal atau proyek keberlanjutan lingkungan. Uni Eropa, di sisi lain, kemungkinan besar akan terus menekan negara-negara anggota untuk menyelaraskan prosedur uji tuntas mereka dan mungkin menetapkan standar minimum tingkat UE untuk semua program residensi investasi guna menutup celah keamanan yang masih ada.
Bagi investor internasional, lanskap 2026 menawarkan peluang yang lebih transparan namun memerlukan kepatuhan yang lebih tinggi dan komitmen jangka panjang terhadap ekonomi riil negara tuan rumah. Masa di mana residensi dapat dibeli sebagai transaksi komoditas sederhana telah digantikan oleh era di mana investasi harus memiliki nilai tambah yang jelas dan berkelanjutan bagi masyarakat penerima. Krisis perumahan yang dipicu oleh program-program ini telah menjadi pelajaran pahit bagi banyak negara, bahwa kedaulatan dan hak tinggal bukanlah sekadar barang dagangan yang dapat dijual tanpa memikirkan konsekuensi sosial jangka panjangnya.